Статьи

9 Шагов при Переводе из Жилого Помещения в Нежилое  

1 этап. Проект и согласование.

• В первую очередь, нужно заказать проект перепланировки и переустройства помещения и создание отдельного входа в специализирующей проектной организации, которая имеет лицензию на данный вид работ и состоит в СРО.
• Затем готовый проект необходимо согласовать в контролирующих административных органах.

Этот процесс занимает от 14 дней до 1,5 месяцев - в зависимости от сложности проекта и возможности согласования.

Чтобы не терять драгоценное время параллельно можно заниматься вторым этапом.

2 этап. Сбор документов.

Документы необходимые для перевода в нежилое помещение.

1. Заявление по форме от собственника либо от его представителя, который действует по нотариальной доверенности. Форма и шаблон заявления предоставляется в администрации района. 
2. Технический паспорт на жилое помещение, план квартиры и фрагмент плана 2-го этажа. Заказывается в БТИ. 
3. Проект перепланировки и отдельного входа с согласованием, о котором мы упоминали выше. 
4. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перевода жилого помещения в нежилое в том случае, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
5. Свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение (нотариальная копия), договор отчуждения квартиры (купля-продажа, дарение, мена и т.д.) (обычная копия).
6. Копия лицевого счёта из ЖЭКа.
7. Заключение на перепланировку и переустройство помещения от Управляющей компании района, если дом ТСЖ, то согласование с председателем ТСЖ. 
8. Документы на поставку коммунальных услуг со сбытовыми компаниями района (электричество, ГВС, ХВС и т.д.). 
9. Согласие собственников многоквартирного дома на устройство отдельного входа в переводимое помещение и на определение границ пользования земельным участком (оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного по форме заочного голосования). Один из самых животрепещущих вопросов при процедуре перевода, о котором мы расскажет подробнее ниже.

3 этап. Получение согласия собственников.

«Нужно ли получать согласие соседей на перевод из жилого в нежилое» - вот самый главный вопрос, который возникает у собственника объекта, переводящего своё жильё в статус коммерческого.

Сразу скажем, что ответ «да». Правда, в статьях 23 и 24 Жилищного кодекса РФ, в которых даётся исчерпывающий перечень необходимых документов для перевода и указаны все причины отказа, ничего не говорится о согласии собственников других квартир. Однако, если в процессе перепланировки и устройства отдельного входа затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома (например, лестничные площадки, несущие или ограждающие конструкции дома, прилегающий к дому земельный участок и прочее), тогда такое согласие соседей необходимо и его отсутствие является одной из распространённых причин, почему администрация отказывает в переоформление квартиры в нежилое помещение.

Чтобы получить согласие других собственников вашего дома на перевод квартиры в коммерческое помещение нужно провести внеочередное общее собрание в форме заочного голосования.

Как провести внеочередное собрание собственников многоквартирного дома?

1. Уведомить за 10 дней до начала всех соседей, в том числе и местную администрацию (она является собственником неприватизированных квартир) о проведение собрания. 
2. Собрать реестр всех собственников многоквартирного дома. Причём право голоса имеют все граждане в независимости от их доли в праве собственности. Также в голосование принимают участие собственники нежилых помещений и администрация. 
3. Составление бюллетени общего собрания, постановка вопросов на повестку дня, выбор председателя и членов счётной комиссии.
4. Сбор голосов-подписей соседей в заочной форме. Как это происходит? Сам собственник или его доверенное лицо проходит по всем квартирам с бюллетеню, где указаны необходимые вопросы, на которые каждый человек отвечает своей подписью. Таким образом, проходит голосование по насущному переводу. В голосование могут принимать участие только лица, обладающие правом собственности на данный объект недвижимости, а не прописанные либо проживающие в нём люди. За несовершеннолетних собственников выбор делают их законные представители.
5. Подсчёт голосов и составление протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. 
6. Публичное сообщение о результатах всем участникам. Обычно вывешивается объявление на подъезде.

Данная процедура может занимать от 20 дней до 4 месяцев. Всё зависит от количества собственников жилья, пребывания их дома и т.д.

4 этап. Подача документов в администрацию и получение разрешения на перевод в коммерческую недвижимость.

После сбора всех требуемых документов, получения необходимых согласований, проведения собрания - мы весь пакет документов относим в межведомственную комиссию при администрации района, которая по результатам выдаёт нам «Распоряжение о переводе квартиры в нежилое помещение».

Межведомственная комиссия проводит совещание примерно 1 раз в месяц, поэтому получить распоряжение можно будет через 5-35 дней после подачи полного комплекта документов.

5 этап. Проведение работ по перепланировке и устройству отдельного входа нежилого помещения.

Получение распоряжения даёт зелёный свет для начала ремонтных работ по переустройству квартиры в нежилой фонд. Все строительные работы должны осуществляться

• чётко по ранее согласованного проекту;
• специализирующей строительной организацией с допуском в СРО;
• с учётом всех ГОСТов, СНиПов, норм и правил действующего законодательства РФ.

6 этап. Подготовка документов для приёмки администрацией района законченного нежилого помещения.

Когда вы завершили строительные и отделочные работы, ваше новое помещение должна принять комиссия из местной администрации. Для этого вам нужно собрать следующий перечень документов:

1. Договор подряда со строительной организацией (оригинал).
2. СРО строительной организации (копия).
3. Акт приёмки выполненных строительных работ (оригинал).
4. Акт на скрытые работы (оригиналы).
5. Акт на обрезку газопровода (копия).
6. Заключение о возможности размещения объекта из ОГПН (копия).
7. Распоряжение о переводе квартиры в нежилое помещение (копия).
8. Планы из БТИ до и после перепланировки (копия).
9. Акт обследования вентиляции из ВДПО (оригинал).
10. Письмо от департамента архитектуры и градостроительства по приёмке устройства отдельного входа в нежилое помещение. 

7 этап. Приём в эксплуатацию нежилого помещения.

После сбора и подачи вышеуказанного списка бумаг, к вам на объект для осмотра выезжает комиссия, которая состоит из руководителей ряда административных организаций.

Результатом осмотра будет «Акт приёмки в эксплуатацию законченного переустройством и (или) перепланировкой нежилого помещения», в котором все участники должны поставить свой автограф.

8 этап. Внесение изменений в кадастровый учёт и регистрация нежилого помещения.

В Росреестр или МФЦ сдаётся пакет документов:

• Письменное заявление.
• Паспорт собственника коммерческой недвижимости.
• Свидетельство о праве собственности.
• Договор основание возникновения права собственности (купля-продажа, дарение и др.).
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Технический план после перепланировки в бумажном и электронном виде (на диске, дадут в БТИ).
• Распоряжение администрации о переводе.
• Акт приёмки в эксплуатацию.

9 этап. Получение нового документа о праве собственности на нежилой объект.

Сейчас выдаётся не свидетельство, а выписка из ЕГРН. Через 5-7 рабочих дней после подачи документов на регистрацию вы заберёте Выписку, в которой чёрным по белому будет написано, что назначение вашего помещения «нежилое».

И на этом процесс перевода квартиры в коммерческую недвижимость следует считать завершённым и теперь её можно сдавать в аренду либо самому осуществлять там предпринимательскую деятельность абсолютно законно.

Переведём Вашу квартиру в нежилое помещение за 99 дней!